Срочно в печать 3 марта 2006

 Стоит ли брать 100% финансирование дома или быстрее выплачивать заем?

  Павел Ромбах,   Edmonds, WA –В кругах, занимающихся займами под недвижимость, ведутся жаркие споры. Должны ли мы, профессионалы по займам, советовать клиентам брать займы на максимально возможную сумму? Выиграют ли они больше, если воспользуются 15-ти летней амортизацей и досрочной выплатой суммы займа? Давайте рассмотрим все «за» и «против» обеих стратегий.

 Использование эффекта финансового рычага. Чтобы понять, почему стоит брать заем на максимально возможную сумму от стоимости покупаемого дома, вначале нужно понять концепцию того, что собственный капитал дома не приносит прибыль. Рассмотрим пример:

 Покупатель "A" приобретает дом за $300,000, и вносит первоначальный взнос в размере 20%, следовательно, у него $60,000 собственного капитала в доме. За следующие 5 лет, дом вырастет в цене на $100,000. У покупателя "A" теперь $160,000 собственного капитала в доме.  

Покупатель "Б" приобретает дом за $300,000, и не вносит первоначальный взнос. Через 5 лет дом будет стоить $400,000. У покупателя "Б" $100,000 собственного капитала в доме, то есть такой же прирост собственности как и у покупателя "A", $100,000.  Как видите, сумма первоначального взноса никак не связана с получаемой прибылью. А важно то, как вы распорядитесь $60,000, которые не внесли в качестве первоначального взноса. Если вы используете эти деньги на развлечения, например,  на покупку дорогих «игрушек» или поездку в Лас-Вегас, то тогда,  конечно, лучше внести их в качестве первоначального взноса. Особенно потому, что этим вы обеспечите более низкую процентную ставку по займу. Однако, вы можете так вложить $60,000, что прибыль перекроет платежи интереса по займу.  Например, если вы вложите эту сумму в фонд, который вам приносит в среднем 12% годовых, то через 6 лет там накопится $120,000, через 12 лет $240,000, через 18 лет - $480,000, через 24 года - $960,000, через 30 лет - $1,920,000! И это все, начиная с $60,000.

 Это и есть формула успеха. Поэтому многие профессионалы по займам предлагают вносить как можно меньший первоначальный взнос, максимизируя списание налогов и инвестируя остальные средства. Ключевой момент – взять те деньги, которые можно было бы внести в качестве первоначального взноса, либо их часть и создать счет для накопления средств (пенсионный фонд, страхование жизни). Этот счет будет приносить значительную и возрастающую прибыль и позволит полностью выплатить заем на дом и добиться основной цели – жить без долгов.

Досрочная выплата суммы займа. Всего несколько раз за всю свою карьеру я видел клиентов, у которых не было долгов и финансовых трудностей. Выплатив все свои долги, можно минимизировать стресс и обрести свободу выбора вложения средств. Заем с 15-ти летней амортизацией или с платежами 2 раза в месяц дает возможность быстрее выплачивать займ на недвижимость. Для этого вам нужна дисциплина и готовность выдерживать финансовый стресс более высокого ежемесячного платежа. Последняя часть особенно непроста, учитывая какие «сюрпризы» нам порою приносит жизнь (болезни, аварии, потери работы и т.д.).

 Однако, важно понять, что независимо от того, насколько быстро вы выплатите заем, это не принесет вам больше прибыли, чем если бы вы выплачивали заем медленнее.

 Вывод. Итак, как решить какой план лучше? Смекалистые дисциплинированные потребители, которых устраивает перспектива вложения средств, будут довольны первым вариантом. Уже доказано, что ваша прибыль от долговременных вложений будет гораздо больше, чем процентные платежи по текущим ставкам займа. Чтобы добиться успеха в такой стратегии, важно посоветоваться с профессионалом по инвестициям.  

Второй сценарий подойдет тем, кому не очень хорошо удается управляться  с деньгами и кому будет спокойнее спать по ночам зная, что у них есть схема, по которой заем будет выплачен гораздо быстрее. Однако хорошенько убедитесь, что сможете «потянуть» увеличившиеся платежи. Когда потребители переоценивают свои силы и берут 15-ти летний заем, им часто приходится рефинансироваться снова на 30-ти летний. Откровенно говоря, мне пришлось перефинансировать гораздо больше 15-летних займов на 30-летние и другие программы: «только интерес», «платить по выбору», чем я сделал 15-летних займов. Причина? Люди не могли выдержать огромные платежи 15-летнего займа либо были вынужены отказывать себе во всем лишь бы платить за дом. Задумайтесь: вы хотите жить впроголодь, ездить на старых небезопасных машинах и ходить под постоянным грузом 15-летнего займа? Стресс укорачивает жизнь – это уже давно известно, т.е. готовы ли вы сократить срок вашей жизни для того, чтобы сократить срок выплаты дома?!

Если вас заинтересовала данная тема, и вы хотите узнать больше, рекомендую прочитать книгу Дугласа Эндрю (D. Andrew) под названием «Missed Fortune 101 (Упущенная Удача 101)». Это выдающаяся книга, написана простым языком и рассматривает все подробнее, чем я могу описать в колонке. Дуглас – специалист по финансовому планированию, который советует безрисковые инвестиции, такие как  пожизненное страхование и финансовые инструменты с фиксированной доходностью.